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上海2宗商辦地塊近乎底價成交 地塊大面積自持暗藏風險？
2017年08月10日10:08來自：東地產財經周刊
核心提示：近日，上海青浦、閔行的2宗商辦用地近乎底價成交，郊區商辦地塊全面退潮。據悉，這2宗地塊都有自持要求，其中閔行浦江鎮地塊要求100%自持！
缺乏住宅用地的上海土地市場顯得波瀾不驚。7月底，閔行浦江板塊和青浦徐涇板塊各有一幅商業用地出讓，雙雙以底價或近乎底價成交。《東地產財經周刊》(以下簡稱 《東地產》 )註意到，兩幅地塊的絕大多數面積都需自持。至此，7月上海土拍正式收官，剔除動遷配套的經營性用地成交面積21.47萬平方米，較去年同期縮水近六成，土地成交總價35億元，同比大幅下滑85.32%。
兩商辦用地近乎底價成交
青浦區徐涇鎮盈港東路北側42-03地塊為商辦、餐飲旅館業用地，出讓面積70857.4平方米，起始總價14.168億元，粗略估算，起始樓板價不足8000元/平方米。
據瞭解，這一地塊東至蟠秀路，南至盈港東路，離國傢會展中心僅300米，距離軌道交通2號線徐涇東站約500米左右，位置較為優越。目前，大虹橋核心超值商務區已經初具規模，虹橋天地、龍湖虹橋天街等一些商業項目的啟用，聚集瞭不少人氣。同時，國傢會展中心頻頻舉辦展覽，也拉動瞭商務需求，整個板塊的商務商業氛圍越來越濃厚。去年，徐涇也曾誕生地王，市場關註度普遍較高，因此，這幅商辦用地同樣采用招掛復合方式出讓。
上海土地市場的數據證明，這幅地塊確實較受房企追捧，吸引到3傢以上的有效申請人。最終，正榮（上海）房地產開發有限公司、上海蚪三實業有限公司、上海世紀新晨投資有限公司、上海宏臻農業科技有限公司和杉杉控股有限公司組成的聯合體以14.3億元的總價將這幅地塊拿下，溢價率僅為0.97%，成交樓板價約為8075元/平方米。
《東地產》註意到，除瞭競得人由5傢公司組成以外，這一地塊的未競得人也全部由聯合體組成，包括湖南湘雲生物科技有限公司、上海長泰商業經營管理有限公司、深圳（樓盤）市優必選科技有限公司和大眾交通（集團）股份有限公司組成的聯合體，上海中路（集團）有限公司、上海張江微電子港有限公司和上海申磬產業有限公司組成的聯合體以及上海先致信息股份有限公司和上海倉裡有機農業有限公司的聯合體。 隨著房地產後黃金時代的到來，越來越多的房企選擇抱團以爭取生存機會。
相比之下，閔行區浦江鎮軌道交通8號線浦江鎮蘆恒路1-2-10商辦用地的規模較小，出讓面積僅為10290.6平方米，起始總價亦不過3.293億元。由於隻有一傢房企申請競買，因此這一地塊直接被福州（樓盤）中駿旗下的上海駿泰房地產開發有限公司和悅泰發展有限公司以底價摘得，成交樓板價約為16000元/平方米。
大面積自持暗藏風險
《東地產》註意到，徐涇和浦江鎮的這兩幅商辦用地都有自持要求。
其中，徐涇地塊本身附帶建設條件比較苛刻，受讓人須在已經批準的控制性詳細規劃附加圖則或風貌區保護規劃基礎上進行方案設計，同時須自持50%的辦公物業和自持80%的商業物業（包含酒店、會議中心）不少於20 年，可銷售部分以層或棟為單位，且辦公最小面積不小於2千平米，這些都大壓縮瞭投機機會，除此外還有其他公共設施建設的要求，也增加瞭開發成本和開發難度。
而浦江地塊的商業和辦公要求100%自持，且對引入行業有要求： 重點發展大健康產業企業總部，為高端化、專業化醫療、康復、養老、健康管理等運營、管理的企業辦公。 更加特殊的是，浦江地塊還有懲罰機制 項目在規劃竣工驗收許可後一年內，由區經委聯合相關部門對上述功能、業態及引入行業要求綜合評估， 若評估未達到上述要求的，競得人（包括聯合競得人）或其關聯方（凡與該競得人有直接或者間接參股、控股、投資關系的法人或其他組織），五年內不得參加土地出讓活動，並將相關違約行為上網公示，不得享受閔行區各項產業扶持政策。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示： 由於采取復合出讓方式，最終結果還是意料之中的，沒有出現高溢價現象。不過，自從上海大面積整頓類住宅市場之後，商辦項目的開發難度進一步增加。外環外的商業原本就是過剩的，再加上近年來上海出讓的商辦用地大多需要自持，這些都給房企帶來瞭開發和經營上的壓力。
據《東地產》瞭解，從去年開始，上海土地市場出讓的商辦用地中多帶有自持要求，其中，辦公的自持比例多在60%以上，商業自持比例更高，大多在60-80%、甚至100%。據上海中原監測數據顯示，截至今年上半年，2016-2017年，上海土地市場一共成交瞭219.1萬平方米的商辦用地面積，其中，外環外占到瞭八成以上。
一位鉆研商業地產多年的 老法師 告訴《東地產》： 現在上海市中心的商業都不好做，何況是外圍。這麼多需要長期自持的商業面積，不僅大大考驗開發商的營運能力，更對他們的資金實力提出瞭較高要求，現在都不好說。
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